OPERACIONES VINCULADAS: COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE

    Necesitamos documentar la compraventa de un inmueble, operación considerada como vinculada.

    La documentación que expresamente se nos exige para este tipo de operaciones se encuentra en el artículo 16.1 del Reglamento del Impuesto de Sociedades. Ahora bien, si en la operación vinculada una de las partes que interviene es una empresa que factura menos de 45 millones de euros o una persona física y no se trata de operaciones realizadas con personas o entidades residentes en países o territorios considerados como países o territorios que tienen la consideración de jurisdicción no cooperativa (paraísos fiscales), las obligaciones específicas de documentación de los obligados tributarios se simplifican a:

    "(...)

1. Descripción de la naturaleza, características e importe de las operaciones vinculadas.


2. Nombre y apellidos o razón social o denominación completa, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del contribuyente y de las personas o entidades vinculadas con las que se realice la operación.


3. Identificación del método de valoración utilizado.


4. Comparables obtenidos y valor o intervalos de valores derivados del método de valoración utilizado.

    En el supuesto de personas o entidades que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 101 de la Ley del Impuesto, esta documentación específica se podrá entender cumplimentada a través del documento normalizado elaborado al efecto por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas (Anexo V de la Orden HAP/871/2016 de 6 de junio). Estas entidades no deberán aportar los comparables a que se refiere la letra d) anterior.

    (...)"

    En el caso de obligados tributarios que se encuentren en el régimen de estimación objetiva con sociedades en las que aquellos o sus cónyuges, ascendientes o descendientes, de forma individual o conjuntamente entre todos ellos, tengan un porcentaje igual o superior al 25 por 100 del capital social o de los fondos propios, la documentación a presentar es prácticamente toda la establecida en el artículo 16.1 del Reglamento.

    Dicho esto, seguiremos entonces los siguientes pasos:

1. Preparativos para documentar la operación.
   
       En primer lugar, es aconsejable efectuar una "toma de contacto" con el Country File (Documentación específica) que facilitamos en el apartado de documentación en las operaciones vinculadas, de esta manera nos haremos una idea sobre todos los datos y demás documentos añadidos que necesitaremos para cumplir correctamente con la documentación que se nos exige para este tipo de operación. Elegiremos la operación de compraventa de inmueble y el método del precio libre comparable (no obstante, es posible utilizar otros métodos de valoración para este tipo de operación tal y como comentaremos más adelante).
   
       Por consiguiente, una vez obtenido el Country File, lo observaremos con detenimiento y continuaremos con el siguiente paso.


2. Método de valoración.
   
       Podremos elegir cualquiera de los métodos del artículo 18.4 de la LIS, no obstante, para esta operación en concreto, dada sus características, es preferible decantarnos por el método del precio libre comparable.
   
       Este método es el más adecuado para operaciones aisladas en las que es relativamente sencillo encontrar información sobre la operación en cuestión en el mercado, es decir, para aquellas operaciones en el que existe un mercado abundante con información abundante donde es posible una comparación de precios con respecto al valor del bien o servicio afectado.
   
   
       EN CONCLUSIÓN, recomendamos elegir el método del precio libre comparable para determinar el precio que debe corresponder a la venta de un inmueble afectado en una operación vinculada con respecto a la sociedad.
   


3. Valorar precio del inmueble a valor de mercado.
   
       El valor del inmueble, tal y como dictamina la LIS, hay que valorarlo al actual valor del mercado, es decir, el precio de venta debe corresponderse con inmuebles de similares características existentes en el mercado. Por tanto, necesitamos información de precios de inmuebles que efectivamente existan en el mercado, precios que deben ser reales y fáciles de demostrar.
   
     ¿Dónde debo buscar?
   
       La forma más cómoda de poseer un documento que justifique el precio de la vivienda elegido es a través de una tasación. En la tasación existe una visita "in situ" para inspección visual, practicada por un técnico con los conocimientos teóricos-prácticos para tal fin. La tasación es, un documento que se suscribe a un profesional y tiene validez legal. Al añadir este documento a nuestro Country File, ya disponemos de un medio de prueba y podremos evitar problemas con la Administración, aunque sin embargo, cabe destacar, que el técnico debe haber utilizado para la tasación uno de los métodos del artículo 18.4 LIS y que sería aconsejable utilizar más medios de prueba que certifiquen la conclusión obtenida (valor de mercado).
   
       Podemos recurrir a cualquier empresa dedicada a la tasación para realizarla.
       No obstante, las tasaciones suponen un coste y es por ello que puede ser más atractivo para el empresario, utilizar otras formas menos costosas económicamente, y hemos de tener en cuenta que una única tasación podría no ser considerado un elemento de prueba suficiente.
   
       En el caso de que la tasación no sea una opción para nuestra sociedad, por el coste económico que supone, no tendremos más remedio que valorar el precio de mercado del inmueble por nuestros propios medios.
   
       La forma de proceder podría ser la siguiente:
   
   
   
   1. Determinar el estado de conservación de la vivienda.
   
   
   2. Buscar tres inmuebles como mínimo semejantes del entorno, compararlos con el inmueble a transmitir valorando edad, estado de conservación, reformas, situación, estado general del edificio, situación urbanística...
   
   
   3. Valoraremos el inmueble en base a todas estas circunstancias.
   
   
       Por tanto, hemos de obtener precios de inmuebles reales y veraces que se correspondan con la realidad, y hemos de tener en cuenta que conforme los encontremos necesitaremos el documento tangible, que demuestra que efectivamente existen.
       Podemos acudir a empresas dedicadas a la venta de inmuebles para conocer de productos de similares características y su precio en el mercado en esos momentos, etc.
   
       Algunos enlances que podemos utilizar para obtener características y valores de mercado de inmuebles podrían ser:
   
   Evolución precios, página entidad tasadora
   Página del INE índices precios vivienda, base 2015
   Estimación tasación vivienda de inmobiliaria"


4. Intervalo de valores.
   
       El intervalo de valores como norma general, siempre es necesario incluirlo, para todas y cada una de las operaciones vinculadas que hayamos realizado, ya sean aisladas o en su conjunto. Debe estar compuesto por valores reales, de los que hemos conseguido documentos reales (inmobiliarias, publicidad en la red, etc.).
   
       Dependiendo del método de valoración que hemos elegido el intervalo de valores hará referencia a unos u otros valores. Es decir, si elegimos el método del precio libre comparable en el intervalo deben aparecer valores que hagan referencia al precio de los bienes o servicios similares existentes en el mercado respecto al bien o servicio objeto a determinar su valor de mercado, en cambio, si elegimos el método de coste incrementado o precio de reventa, debemos incluir los valores de los márgenes habituales de beneficio que utilizamos nosotros mismos u otras sociedades para la determinación del precio del bien o servicio en cuestión, objeto de venta.
   
       Evidentemente en el intervalo confeccionado existirán unos valores extremos (mínimo y máximo) que vendrán determinados no necesariamente por los valores mínimos y máximo obtenidos, sino por aquellos mínimos y máximos que realmente muestren la realidad del mercado, pues pudiera ocurrir que para un determinado sector de actividad los precios de inmuebles referenciados fuesen muy altos o por contra muy bajos en relación al resto de muestras obtenidas y desvirtuasen nuestro intervalo. En este caso, sería recomendable no recoger esta "muestra".
       Así, si el intervalo está obtenido con el mayor rigor y en consonancia con la realidad económica vigente, elegiríamos un valor que se encuentre dentro del mismo, pudiendo ser válido para la determinación del valor de mercado de la operación.
       En el intervalo de valores intentaremos que al menos se incluyan un mínimo de tres valores ciertos y reales donde a su vez incluiremos, con el Country File, los documentos "fuente" que nos servirán para demostrar su veracidad.


5. Redactar Documentación Específica (Country File).
   
       Una vez que contamos con los datos y documentos que hemos comentado en los apartados anteriores, ya estamos preparados para cumplimentar correctamente el Country File específico para esta operación.
       
       Cabe recordar que siempre y cuando la información no se halle falseada, inexacta o incompleta, no existirá ninguna sanción. No obstante, la Administración puede realizar un ajuste sobre el precio de mercado que hemos elegido, pero ello no implica sanción.
   
       Por tanto, a continuación cumplimentaremos el Country File, en base a todas las circunstancias anteriormente explicadas.


6. Documentación recomendada, adjunta al Country File.
   
       Necesitaremos adjuntar documentos a nuestro Country File. La misión de esta documentación adjunta es demostrar al inspector que los valores que hemos indicado en el intervalo de valores (el cual nos ha servido para hallar un valor de mercado a la operación) son veraces.
   
       Propiamente la documentación puede ser interna y/o externa.
   
   Documentación interna:
   
       Esta documentación es aquella que pertenece a nuestra sociedad, la cual ofrece información interna de la misma, convirtiéndose en la más accesible para nosotros. Será válida, tanto la información interna como externa.  
       Si efectivamente la poseemos, ofreceremos documentación interna en primer lugar. La documentación interna adjunta que recomendamos para la transmisión de un inmueble puede ser, entre otras:
   
   
   
   1. Nota simple o escritura del inmueble.
   
   
   2. Contrato de venta.
   
   
   3. Informe del tasador, si lo poseemos.
   
   
   4. Facturas y escrituras de venta de inmuebles que demuestren un determinado porcentaje de margen, si nuestra empresa se dedica a este tipo de operaciones.
   
   
   5. Otros.
   
   
   Documentación externa:
   
      Esta documentación es aquella que pertenece a sociedades que no tienen nada que ver con nuestra sociedad, es menos accesible, pero ofrece mucha mayor seguridad en cara a la Administración en caso de inspección.
   
       Si la poseemos, la documentación externa que podemos adjuntar para la transmisión de un inmueble puede ser, entre otras:
   
   
   
   1. Publicidad en la red.
   
   
   2. Publicidad de inmobiliarias.
   
   
   3. Publicidad de particulares (por ejemplo, en anuncios de periódicos).
   
   
   4. Contratos de compraventas entre terceros.
   
   
   5. Otros.

MODELOS ESTANDAR DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA:

1. Contrato de compra venta de inmueble de Sociedad a Sociedad.


2. Contrato de compra venta de inmueble de Sociedad - Socio.

Formularios

- Modelos de documentación específica de operaciones vinculadas.

Legislación

Artículo 18 Ley 27/2014 LIS. Operaciones vinculadas.
Artículo 16 RD 634/2015 LIS. Documentación específica del contribuyente
Orden HAP/871/2016, de 6 de junio, aprueba el documento normalizado de documentación específica de operaciones con personas o entidades vinculadas para entidades de reducida dimensión.