Artículo 91. Cooperativas de viviendas y cooperativas de despachos y locales.

Modificado por Decreto-ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

    1. Las cooperativas de viviendas tienen por objeto facilitar alojamiento a personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan.

    También podrán tener por objeto proporcionar a las personas socias solares o terrenos para la edificación de viviendas o facilitar a las personas propietarias o usuarias de las viviendas, aparcamientos, locales, instalaciones o servicios complementarios o accesorios de la vivienda, así como servicios que consideren necesarios para el bienestar y desarrollo colectivo.

     La cooperativa de viviendas podrá tener por objeto, incluso único, la conservación, rehabilitación y administración de las viviendas y demás edificaciones, instalaciones o servicios. En estos casos, podrán ser socias de la cooperativa las personas propietarias o usuarias de las viviendas y demás instalaciones o servicios, con independencia de su naturaleza física, jurídica, pública o privada.

    Las cooperativas de viviendas también podrán tener por objeto el desempeño de las funciones de administrador de las comunidades de propietarios, sometidas o no a la Ley de Propiedad Horizontal, hayan sido o no construidas y adjudicadas en régimen cooperativo

    Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

    2. Podrán ser socias de las cooperativas de viviendas las personas físicas que pretendan alojamiento o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser personas socias los entes públicos, las cooperativas y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas que, dependientes de ellas, tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.

    Para adquirir la condición de persona socia de una cooperativa de viviendas en cesión de uso habrá de realizar una aportación al capital social. Sin perjuicio de las aportaciones que los estatutos o la asamblea general acuerden para promover la construcción o la adquisición de la vivienda o alojamiento en cesión de uso, dicha aportación a capital no podrá ser de cuantía superior al coste de la construcción o adquisición de la vivienda o alojamiento en cesión de uso. Asimismo, la persona socia deberá realizar los desembolsos pendientes y demás aportaciones previstas por la asamblea general o por los estatutos sociales que le sean exigidos, abonar las cuotas periódicas que fijen los órganos de la cooperativa para atender los gastos derivados del mantenimiento y mejora de las viviendas y demás instalaciones de la cooperativa, y en su caso, de los demás servicios que la cooperativa preste a sus socios.

    3. La cooperativa de viviendas determinará en sus estatutos si va a satisfacer el interés de sus socios y socias mediante la adquisición, el arrendamiento, la promoción, y en su caso, construcción o autoconstrucción, de las viviendas por tales socios y socias; y si una vez concluidas estas actividades las viviendas van a adjudicarse en propiedad a las personas socias o van a cederse para uso y disfrute de las mismas.

    Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los estatutos, el reglamento de régimen interno o los acuerdos de la asamblea general establecerán las normas por las que se regirá el uso y disfrute por las personas socias de las viviendas y demás espacios, instalaciones y servicios, tanto particulares como comunes, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios o socias de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad, así como entre las personas que convivan con las socias y socios, y pudiendo regular asimismo el régimen de reembolso de las aportaciones reembolsables.

    En cualquier caso, las viviendas y alojamientos ofrecidos en régimen cooperativo deberán destinarse al alojamiento de las personas socias y quienes con ellas conviven, ya sea para uso habitual y permanente, o para descanso o vacaciones, pudiendo destinarse también para uso residencial o colaborativo, con carácter general o para determinados colectivos.

    En el momento de constitución de la cooperativa, el número de las viviendas que se proyectan adquirir o construir no podrá superar el doble del número de socios, excepto si se trata de una promoción realizada en colaboración con administraciones o entidades públicas.

    4. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceras personas no socias las viviendas, locales comerciales e instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.

    En todo caso, las cooperativas de viviendas no podrán realizar operaciones con terceras personas no socias por importe superior al 25 % de la cuantía de las realizadas con las personas socias, límite que operará para cada promoción o fase diferente existente en la cooperativa.

    5. En caso de baja del socio o socia, la cooperativa podrá retener el importe total que deba reembolsarse a la persona socia saliente, hasta que sea sustituida en sus derechos y obligaciones por otro socio o socia. En los estatutos sociales deberá fijarse el plazo máximo de duración del derecho de retención

    6. La persona titular del derecho a la adjudicación en propiedad de una vivienda o local, no podrá transmitir este derecho si hay personas aspirantes a ser socias, excepto a estas últimas y respetando el orden de antigüedad de sus solicitudes de ingreso.

    7. En caso de transmisión inter vivos de una vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años desde la adjudicación al socio o socia, la persona transmitente comunicará previamente su propósito a la cooperativa. Se exceptúa el caso en que la persona adquirente sea ascendiente, descendiente o cónyuge del socio o socia, o adjudicataria en transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.

    La cooperativa podrá decidir la adquisición de la vivienda o local, por acuerdo del consejo rector, adoptado en el plazo de tres meses desde la comunicación, por un precio equivalente a las cantidades aportadas por la persona transmitente a la cooperativa, debidamente revalorizadas.

    Si la persona transmitente no lleva a efecto la citada comunicación, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto, al mismo precio antes indicado o al precio que figure en el documento de transmisión si fuese inferior, en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en defecto de esta, desde que la cooperativa se dé por enterada de la transmisión.

    En todo caso, el derecho de retracto prescribirá a los cinco años de la efectiva transmisión.

    Una vez ejercitados el tanteo o el retracto, la cooperativa ofrecerá la vivienda o local a los aspirantes a socios por orden de antigüedad de su solicitud de inscripción.

    La persona titular del derecho al uso y disfrute de una vivienda cooperativa por cesión de uso, solo podrá transmitir este derecho si los estatutos lo han previsto y respetando las condiciones contempladas en los mismos.

    Lo dispuesto en este apartado deberá aplicarse sin perjuicio de las limitaciones que establezca la legislación específica, en los supuestos de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas.

    8. La persona socia, desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, podrá exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos correrán a cargo de la persona socia.

    Será de aplicación a las cooperativas de viviendas y para las cantidades anticipadas por la persona socia, antes de iniciarse la construcción o durante la misma, lo dispuesto en la legislación vigente sobre la materia, respecto de garantías por las cantidades anticipadas en la adquisición de viviendas.

    9. Las cooperativas que desarrollen más de una fase o promoción deberán constituir en su seno una sección para cada una de ellas, bastando a dichos efectos que los estatutos sociales incorporen una regulación genérica de las secciones.

    10. Las cooperativas de despachos o locales tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios y socias, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de los anteriores. A tales efectos, la cooperativa podrá adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades conduzcan al cumplimiento de su objeto social. También podrá corresponder a estas cooperativas la rehabilitación, administración, conservación o mejora de dichos inmuebles.

    Podrán pertenecer como socios y socias a estas cooperativas las personas profesionales, estén o no colegiadas, las cooperativas, y los demás empresarios o empresarias, ya sean personas físicas o jurídicas.

    Estas cooperativas podrán agruparse entre sí, o con cooperativas de viviendas, para la edificación o rehabilitación conjunta de un mismo inmueble o grupo de ellos, incluyendo la urbanización, si procede.

    En lo demás, será de aplicación a estas cooperativas lo establecido para las de viviendas.

    11. Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del consejo rector en más de una cooperativa de viviendas, salvo que los estatutos lo autoricen expresamente.

    12. En el caso de que el consejo rector decida contratar un gestor profesional que dirija los actos necesarios para el desarrollo del objeto social de la cooperativa, la asamblea general deberá acordar las condiciones contractuales, particularmente la delimitación de la responsabilidad civil.

    13. Las cooperativas de viviendas deberán someter a auditoría sus cuentas en los casos y condiciones previstos en esta ley y en las leyes sobre la materia y, además, en tanto no se produzca la adjudicación o cesión de las viviendas o locales a las personas socias, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

    a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
  
    b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases o promociones.

    c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas que no sean miembros del consejo rector.

    14. Las cooperativas de viviendas colaborativas se regirán por lo establecido en la normativa sectorial de vivienda colaborativa y en lo aplicable por la presente ley.

NOTA: Redacción modificada (apartado 2) por Decreto-ley 4/2023, de 10 de marzo.

Equivalencia Normativa

-Art. 89 Ley 27/1999 LGC. De las cooperativas de viviendas. Objeto y ámbito.
-Art. 90 Ley 27/1999 LGC. Construcciones por fases o promociones.
-Art. 91 Ley 27/1999 LGC. Auditoría de cuentas en las cooperativas de viviendas.
-Art. 92 Ley 27/1999 LGC. Transmisión de derechos.
- Equivalencia Ley anterior Art.91 Ley 8/2003, 3 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana

Asientos Contables

- Por la baja del socio.

Asiento Cuenta 1710 Deudas a l/p con los socios por baja.
Asiento Cuenta 5210 Deudas a c/p con los socios por baja.

- Por el reembolso de las aportaciones.

Asientos Cuenta 1145 Fondo de Reembolso o Actualización.
Asientos Cuenta 1712 Acreedores por Fondo de Reembolso o Actualización a l/p.
Asientos Cuenta 5212 Acreedores por Fondo de Reembolso o Actualización a c/p.