Artículo 85. Gestión y régimen económico-financiero.  

    1. Las cooperativas de viviendas podrán contratar los servicios de asesoramiento, la asistencia técnica o la gestión, al objeto de desarrollar plenamente su objeto social. Si dicha contratación se efectuase con empresas gestoras especializadas al efecto, mantendrán en todo caso la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales. Las empresas gestoras de cooperativas podrán ser personas físicas o jurídicas que cuenten con una organización empresarial adecuada y suficiente para la prestación de estos servicios. Dichas empresas serán responsables de las decisiones y actuaciones que adopte o realice la cooperativa por su asesoramiento o gestión, así como por las actuaciones que realice por apoderamiento conferido a su favor por la cooperativa.

    En cualesquiera supuestos en que una cooperativa de viviendas otorgase poderes de representación para el desarrollo de la gestión de la promoción, estos serán expresos y conferidos por escrito. Constará expresamente en el poder la prohibición de que el apoderado nombre a un sustituto suyo, no admitiéndose cláusulas de irrevocabilidad del poder ni de exoneración de la responsabilidad del apoderado.

    2. Las cooperativas podrán realizar promociones inmobiliarias en distintas fases que tendrán la consideración de secciones o fases de la cooperativa y que se regularán de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 de esta ley, con las siguientes especialidades:

    a) Las secciones o fases se constituirán y extinguirán por acuerdo del consejo rector, que deberá ser inscrito en el Registro de Cooperativas. Para la extinción deberá adoptarse acuerdo previo por la asamblea de la sección.

    b) Las secciones o fases contarán con una asamblea general, integrada por los socios que vayan a obtener su vivienda en la correspondiente promoción y una comisión delegada de ésta. La asamblea general de la sección podrá adoptar las decisiones que afecten a su gestión y patrimonio, además de las que correspondan a la asamblea general de la cooperativa como preparatoria de la misma. La comisión delegada tendrá las facultades de gestión ordinaria que le correspondan de acuerdo con los estatutos de la cooperativa y las que le sean delegadas por el consejo rector en relación con la promoción o fase. Será oída, en todo caso, antes de someter los acuerdos cuya adopción corresponda a la asamblea de la sección o fase o al propio consejo rector de la cooperativa.

    c) El consejo rector y la asamblea general de la cooperativa tienen con respecto a las secciones todas las facultades y competencias que la ley y los estatutos les atribuyen con carácter general para la cooperativa, sin perjuicio de que pueda otorgar los apoderamientos que considere y del régimen de autonomía de las secciones o fases regulado en esta ley y en los estatutos de la cooperativa.

    d) En toda la documentación de la cooperativa que se refiera a la actividad de una sección se deberá identificar ésta.

    e) Cuando en una cooperativa existan varias secciones, la asamblea general de la cooperativa se constituirá por los delegados de las secciones previamente elegidos en su asamblea de fase o sección, en la cual deberán adoptarse igualmente los acuerdos que competan a la asamblea general de la cooperativa, además de los propios de la sección. Los delegados de las secciones serán cooperativistas que vayan a obtener su vivienda en la promoción a la que representen y ejercerán el voto con mandato imperativo y de acuerdo con el número y clase de voto ejercido en las respectivas asambleas de sección o fase.

    3. La contratación de las empresas gestoras de cooperativas de viviendas, la adquisición de suelo, la concreción de los productos inmobiliarios a promover, la contratación de los profesionales integrantes de la dirección facultativa del proyecto y la obra, la de los préstamos para la financiación de la promoción y la de la construcción del inmueble deberán ser aprobados por la asamblea general de la cooperativa o de la sección o fase en su caso.

    El acuerdo deberá ser adoptado con carácter previo al otorgamiento de los respectivos contratos, con excepción de la adquisición de suelo de las administraciones públicas o sus entidades instrumentales, en los que será suficiente la autorización conferida al efecto por la asamblea general o de sección o fase, en su caso, a favor del consejo rector.

    4. Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la asamblea general, deberán someterlas a auditoría externa en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

    a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.

    b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.

    c) Cuando la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del consejo rector o contratado a una empresa gestora.

    d) Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general.
    
    e) Cuando la promoción se lleve a cabo sobre suelo obtenido en una enajenación de suelo público.

    En todo lo no establecido en este apartado sobre auditoría externa de las cuentas anuales de las cooperativas de viviendas, será de aplicación con carácter general lo establecido en la presente ley.

    5. Las aportaciones realizadas por los cooperativistas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados deberán ser aseguradas por la cooperativa o la empresa gestora mediante aval bancario suficiente o contrato de seguro que garantice su devolución, más los intereses legales correspondientes, en caso de no obtener la calificación definitiva, no terminar las obras dentro del plazo fijado en la calificación provisional o tratándose de vivienda libre en la licencia o, en cualquiera de los casos señalados, en la prórroga reglamentariamente concedida.

    6. Antes de la compra del suelo sobre el que haya de construirse vivienda protegida no podrán exigirse ni realizarse, por ningún concepto, aportaciones que superen el tres por ciento del precio máximo de la vivienda protegida de que se trate.

Para adquirir el suelo, la aportación máxima de los socios no podrá superar la cantidad resultante de calcular el límite máximo de repercusión de suelo y urbanización en función de las características de la promoción conforme a la normativa vigente de vivienda protegida.

    7. En la promoción de viviendas en régimen de cooperativa se observarán los siguientes plazos:

    a) La compra del suelo sobre el que haya de desarrollarse cada promoción o fase de viviendas protegidas deberá tener lugar dentro del plazo máximo de tres años contados desde la inscripción de la cooperativa, sección o fase en el Registro de Cooperativas.

    b) Las obras de edificación se iniciarán dentro del plazo máximo de cinco años desde la fecha de adquisición del suelo.

    Dichos plazos podrán prorrogarse excepcionalmente y por causas no imputables a las cooperativas promotoras ni a sus entidades gestoras por un plazo máximo que no exceda la mitad de los mismos. Su incumplimiento o, en su caso, el de la prórroga será causa de disolución o descalificación de la cooperativa. La inspección de vivienda podrá instar del órgano competente el inicio del procedimiento de descalificación.

Legislación

Artículo 6 DL 2/2014. Secciones.
Art. 90 Ley 27/1999 LGC. Construcciones por fases o promociones.
Art. 91 Ley 27/1999 LGC. Auditoría de cuentas en las cooperativas de viviendas.

Equivalencia Normativa

- Equivalencia Ley anterior artículo 85 LEY 9/1998.